+7 (499) 653-60-72 Доб. 817Москва и область +7 (800) 500-27-29 Доб. 419Федеральный номер

Фз 159 о преимущественном праве выкупа

ЗАДАТЬ ВОПРОС

Фз 159 о преимущественном праве выкупа

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой славы, д. Индивидуальный предприниматель Ефремова Елена Анатольевна далее по тексту - заявитель, предприниматель обратилась в Арбитражный суд Камчатского края с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа далее - заинтересованное лицо, комитет в преимущественном праве выкупа арендуемых площадей встроено-пристроенного нежилого помещения по адресу г. Решением Арбитражного суда Камчатского края от Этим же судебным актом арбитражный суд обязал комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции от

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Москва, ул.

Льготный выкуп помещений (159-ФЗ)

Обзор судебной практики по рассмотрению дел, связанных с применением Федерального закона от В соответствии с планом работы п. Проанализировано 30 дел, прошедших стадию апелляционного обжалования, из них апелляционным судом отменены 3 судебных акта первой инстанции.

При пересмотре дел в кассационном порядке одно постановление апелляционного суда отменено и производство по делу прекращено в связи с отказом стороны от заявленных требований. Закон об особенностях отчуждения имущества вступил в силу с Федеральным законом от Так, новыми поправками, вступившими в силу До внесения указанных изменений субъект МСП мог претендовать на льготный выкуп в случае использования им имущества в течение трех и более лет до Данный Закон фактически является частью программы, реализуемой в поддержку малого и среднего предпринимательства в целях оказания им адресной государственной помощи для осуществления деятельности и дальнейшего развития бизнеса, и предусматривает для таких субъектов льготные, преимущественные условия приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества.

Между тем, как показывает практика, спорные вопросы по применению этого Закона у участников правоотношений возникают нередко, и в большинстве своём они касаются условий, при которых преимущественное право, закреплённое данным Законом, может быть реализовано субъектами малого и среднего предпринимательства. Такие спорные вопросы можно разделить на три группы. Первая связана с правильным определением субъекта, который претендует на льготный выкуп, проверкой его на соответствие требованиям, установленным Законом, таким как наличие статуса субъекта МСП, использование им имущества на условиях аренды в течение срока, установленного в пункте 2 статьи 3 названного Закона, соблюдение сроков внесения арендных платежей.

Непредставление документов, подтверждающих статус субъекта малого и среднего предпринимательства одновременно с заявлением о выкупе имущества, не является основанием для отказа в преимущественном праве приобретения арендованного имущества. Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, которым оставлено в силе решение государственного органа, отказавшего обществу в преимущественном праве приобретения арендуемого имущества по причине непредъявления одновременно с заявлением о выкупе документов, подтверждающих статус заявителя как субъекта МСП, мотивировав это следующим.

Закон об особенностях отчуждения имущества не содержит условия о том, что к заявлению, направляемому в уполномоченный орган в соответствии с частью 2 статьи 9 данного Закона, должны прилагаться какие-либо документы. В части 4 статьи 9 названного Закона предусмотрено, что заявление подлежит возврату с указанием причин отказа, если заявитель не соответствует установленным статьёй 3 названного Закона требованиям или отчуждение имущества не допускается по каким-либо другим причинам.

Непредставление одновременно с заявлением документов, подтверждающих статус заявителя, не приведено и в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на выкуп имущества. Следовательно, при наличии сомнений в отношении статуса заявителя комитет мог запросить у общества документы, подтверждающие его принадлежность к субъектам МСП, однако этого не сделал.

Между тем материалами дела подтверждено, что общество является таким субъектом. Общество использовало на условиях договора аренды часть нежилых помещений единой муниципальной собственности, а другую часть - на условиях безвозмездного пользования. Однако, заявляя о своём праве на приватизацию данного комплекса, указало, что фактически имеет место единый договор аренды.

Статьей Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора необходимо учитывать буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений.

Договор аренды является возмездным договором. В данном случае признак платности за предоставленное в пользование имущество отсутствует. В соответствии со статьёй ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключённый на срок более года, подлежит государственной регистрации.

В рассматриваемом случае договор не прошёл государственную регистрацию, что также свидетельствует о том, что он не является договором аренды, в противном случае указанный договор не может быть признан заключённым. Для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества при исчислении срока, установленного статьей 3 Закона об особенностях отчуждения имущества, правовое значение имеет наличие зарегистрированного в установленном порядке договора аренды, согласно которому имущество фактически используется в течение срока, определённого названной нормой, а не дата государственной регистрации данного договора.

Общество и комитет заключили договор аренды, который впоследствии дополнили соглашением об изменении площади и инвентарного номера помещения, передаваемого в аренду. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке спустя год после его подписания комитетом и субъектом МСП. Дополнительное соглашение, которым уменьшена площадь арендуемого помещения и изменён его инвентарный номер, также зарегистрировано позднее даты его составления и подписания сторонами.

Суд апелляционной инстанции признал такой подход в толковании названного Информационного письма ошибочным, указав, что правовое значение в данном случае имеет значение факт регистрации договора на момент обращения с заявлением о выкупе имущества, которое фактически используется с момента составления договора и подписания сторонами. Также судом установлено, что причиной уменьшения арендуемой площади явилась реконструкция объекта установка внутренних перекрытий , инвентарный номер изменён в ходе инвентаризации здания, в котором расположено спорное помещение.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что с момента заключения договора аренды и до момента государственной регистрации дополнительного соглашения объект аренды не менялся. По другому делу суд, установив, что договор аренды нежилого помещения в нарушение положений статьи ГК РФ не прошёл государственную регистрацию, признал его незаключённым.

Доводы предпринимателя о наличии в отношении спорного объекта другого договора аренды, заключённого на срок менее года, а, значит, не требующего государственной регистрации, суд отклонил, поскольку заявитель не представил доказательств, что при наличии двух договоров, предусматривающих арендные отношения на один и тот же период, действовал именно тот, в отношении которого законом не установлена обязательная государственная регистрация.

Основанием для отказа субъекту МСП в преимущественном праве выкупа арендованного имущества послужило ненадлежащее исполнение обязательств по своевременному внесению арендных платежей. При этом суд указал, что изменение в последующем данного критерия в связи с поправками, внесёнными Предприниматель оспаривал решение органа местного самоуправления в части определения открытого аукциона в качестве способа приватизации нежилого помещения, с заявлением о выкупе которого он обращался В ходе рассмотрения дела установлено, что арендные платежи в течение всего срока аренды вносились заявителем несвоевременно.

При вынесении решения суд, руководствуясь пунктом 2 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения имущества в редакции до Материалами дела подтверждается и обществом не оспаривается, что в течение всего срока аренды плата за помещение дважды вносилась с просрочкой в 3 и 9 дней. Однако к моменту направления заявления о реализации права на приобретение имущества, задолженность по арендной плате и пеням отсутствовала, что подтверждает подписанная сторонами справка. Таким образом, допущенные нарушения сроков внесения арендных платежей однозначно не свидетельствуют о ненадлежащем перечислении арендной платы в течение всего срока аренды.

Иной подход к оценке рассматриваемых нарушений влечёт необоснованное лишение субъекта МСП преимущественного права на приобретение имущества, что явно несоразмерно характеру допущенных нарушений и не соответствует целям и задачам упомянутого Закона. Иное дело - регулярное длительное нарушение обязательств по внесению арендных платежей, просрочка по оплате арендных платежей в течение нескольких месяцев и наличие непогашенной задолженности за предшествующие периоды, применение к арендатору мер гражданско-правовой ответственности, начисление штрафов и пеней за просрочку по арендным платежам, взыскание указанных сумм в судебном порядке.

По смыслу пункта 2 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения имущества в редакции до Суд признал недействительным отказ мэрии в предоставлении обществу преимущественного права по причине ненадлежащего внесения арендных платежей и указал на следующее.

Пунктом 1 статьи 3 Закона установлено требование для арендатора - непрерывность владения и или пользования имуществом в течение трёх и более лет до дня вступления в силу данного закона. В пункте 2 этой статьи закреплено ещё одно условие - надлежащее перечисление арендной платы в течение срока, указанного в пункте 1 статьи. Задолженность по дополнительным финансовым обязательствам арендатора не может рассматриваться как задолженность по арендной плате и не является основанием для отказа в реализации преимущественного права выкупа помещения.

В другом случае отказ также был мотивирован неисполнением обязательств по погашению кредиторской задолженности муниципального унитарного предприятия далее - МУП , ранее занимавшего спорное здание и невыплатой выходного пособия увольняемым работникам в связи с ликвидацией МУП.

Суды первой и апелляционной инстанций указали, что данные платежи не являются арендной платой. Арендная плата - это денежная оплата права пользования арендуемым имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы, а также форма оплаты определяются договором аренды.

В большинстве случаев арендная плата перечисляется непосредственно арендодателю. Среди разрешаемых наиболее распространены вопросы о действии указанных правовых актов во времени, направленности этих актов на создание препятствий в реализации преимущественного права выкупа.

Суд подтвердил законность отказа субъекту МСП в реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества, поскольку на дату обращения с соответствующим заявлением предельные значения площадей не были определены ни Правительством Российской Федерации, ни законом субъекта Российской Федерации. Пунктом 3 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения имущества предусмотрено, что преимущественное право на выкуп имущества может быть реализовано в случае, если площадь арендуемого имущества не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

Предельные значения площади арендуемого государственного и муниципального имущества предлагалось до Субъекту МСП отказано в преимущественном праве выкупе арендованного имущества со ссылкой на то, что в установленном порядке предельное значение арендуемой площади не определено.

Суд признал отказ обоснованным, поскольку при отсутствии нормативно - правового акта, определяющего предельное значение арендуемой площади, не может быть соблюдено одно из обязательных условий, установленных пунктом 3 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения имущества в редакции до В то же время названным Законом не предусмотрено, что до принятия соответствующих законов субъектами Российской Федерации или Правительством Российской Федерации об установлении предельных значений арендуемой площади, приватизация муниципального имущества, основанная на ранее принятых документах, не может быть произведена или должна быть приостановлена.

Муниципалитет отказал субъекту МСП в преимущественном праве выкупа арендованных помещений со ссылкой на часть 4 статьи 3 Закона, поскольку арендуемая обществом недвижимость включена в перечень имущества, подлежащего приватизации в году.

Прогнозный план приватизации утверждён в ноябре года. Закон об особенностях отчуждения имущества вступил в силу В соответствии со статьёй 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Однако к этому времени местный орган власти уже определил способ приватизации спорного объекта. Программа приватизации муниципального имущества была утверждена ещё до вступления в силу названного Закона.

Поэтому оснований для удовлетворения заявленных требований суд не усмотрел и признал обоснованным отказ субъекту МСП в реализации преимущественного права.

В другом случае спорное имущество было реализовано на торгах, законность проведения которых и оспорил субъект МСП. Действительно, договор купли - продажи недвижимого имущества, реализованного на торгах, может быть признан недействительным только в случае признания их недействительными статья ГК РФ. Суд установил, что процедура проведения торгов соответствовала требованиям закона, а заключённый по его результатам договор соответствует требованиям статьи ГК РФ.

Кроме того, в силу прямого указания, содержащегося в пункте 2 статьи 2 Федерального закона от Включение имущества в Перечень имущества после вступления в силу Закона об особенностях отчуждения имущества необоснованно лишает субъектов МСП преимущественного права приобретения данной недвижимости. Уполномоченный орган после вступления в силу названного Закона включил имущество, являющееся объектом договора аренды, в Перечень имущества. В другом случае суд, установив, что Перечень имущества, утверждён решением представительного органа на следующий день после подачи предпринимателем соответствующего заявления, отменил решение об отказе в предоставлении преимущественного права.

В другой ситуации общество, которому также было отказано в признании за ним права преимущественного выкупа в связи с подачей заявления после принятия решения об утверждении Перечня имущества, обжаловало законность опубликования в СМИ данного Перечня и доведение его до сведения граждан и юридических лиц.

Из договора возмездного оказания услуг следует, что доставка бюллетеня, в котором был опубликован указанный Перечень, осуществлена на территории города и района, услуги по доставке выполнены в полном объёме. Третья группа спорных вопросов касается объекта правового регулирования - недвижимости, в отношении которой субъектом МСП реализуется преимущественное право выкупа, а именно: на каком праве используется это имущество, является ли истребуемое имущество обособленным и сформированным как объект права, каким образом производится оценка его стоимости.

Преимущественное право приобретения арендуемого имущества не может быть реализовано в отношении части нежилого помещения. Обжалуя отказ администрации в предоставлении преимущественного права на приобретение арендованного помещения, предприниматель указал, что Закон об особенностях отчуждения имущества не лишает субъекта МСП возможности воспользоваться преимущественным правом в той части, в которой оно отвечает требованиям данного Закона.

При этом закон не устанавливает запрета на разделение помещений для передачи в собственность части арендуемого помещения, не превышающей по площади предельно установленное значение. Суд отклонил доводы предпринимателя по следующим основаниям. Как видно из материалов дела, предприниматель арендовал помещение, право муниципальной собственности с обременением в виде аренды на которое, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть спорное помещение представляет собой самостоятельный объект недвижимости.

Объектом договора купли - продажи может быть только имущество, в отношении которого осуществлён государственный кадастровый учёт, и право на которое подлежит государственной регистрации в установленном порядке.

Кроме того, выделение арендуемой площади в самостоятельный объект недвижимости может повлечь снижение покупательской ценности вновь образованного объекта. Субъекту МСП отказано в приобретении имущества на льготных условиях, поскольку испрашиваемое здание является объектом культурного значения решением муниципального представительного органа от Указом Президента Российской Федерации от Обжалуя решение администрации об отказе в предоставлении преимущественного права, предприниматель указал, что Федеральным законом от Действительно, указанный Закон не устанавливает запрет, но вводит особую процедуру отчуждения объектов культурного значения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 63 Закона об объектах культурного наследия в отношении таких объектов, являвшихся памятниками истории и культуры государственного значения до До утверждения Правительством Российской Федерации данного перечня отчуждение объектов, а также включение их в перечни объектов, не подлежащих отчуждению, не допускается абзац 10 этой же нормы.

Орган местного самоуправления в установленном порядке направил в Росимущество предложения по данному зданию, но на момент отказа предпринимателю в реализации преимущественного права решение в отношении спорного здания Правительством Российской Федерации принято не было. Величина стоимости объекта оценки, установленная оценщиком на основании договора, заключённого уполномоченным органом в соответствии с Законом об особенностях отчуждения, является обязательной для сторон сделки.

Субъект МСП уведомил мэрию о согласии реализовать преимущественное право выкупа, но считая предложенную цену завышенной, включил в протокол разногласий иную стоимость объекта. Мэрия отклонила предложения и указала, что поскольку в установленный законом срок договор купли - продажи не заключён, преимущественное право общество утратило пункт 9 статьи 4 Закона об особенностях отчуждения имущества. В соответствие со статьёй 9 названного Закона при продаже имущества его рыночная стоимость определяется оценщиком.

В данном случае рыночная стоимость объекта оценки - спорного нежилого помещения определена оценщиком на основании договора. Результаты оценки отражены в соответствующем отчёте.

Защита прав приоритетного приобретения имущества субъектами малого и среднего предпринимательства

Он наделил преимущественным правом выкупа бизнесменами арендуемых ими государственных и муниципальных помещений. Данная возможность предоставляется при соблюдении некоторых условий, перечисленных в ст. Итак, право возникает автоматически, если:. В регионах власти должны принять решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества с учетом преимущественного права. В течение 10 дней с даты принятия такого решения арендаторам-бизнесменам направляются копия самого решения, предложение заключить договор купли-продажи имущества, проект договора купли-продажи, а при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам штрафам, пеням — требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера. Воспользоваться предложением властей коммерсант может в течение 30 дней с момента получения пакета документов.

Выкуп арендуемого имущества по 159-ФЗ стал бессрочным (закон о "малой приватизации")!

Обзор судебной практики по рассмотрению дел, связанных с применением Федерального закона от В соответствии с планом работы п. Проанализировано 30 дел, прошедших стадию апелляционного обжалования, из них апелляционным судом отменены 3 судебных акта первой инстанции.

Наш компания предлагает услуги по сопровождению выкупа арендуемого помещения. Консалтинговые услуги в Санкт-Петербурге и Москве Пресс-центр Мнения экспертов Нюансы преимущественного права выкупа арендуемого имущества Нюансы преимущественного права выкупа арендуемого имущества Узнать о преимущественном праве выкупа будет полезно тем, кто ищет возможности приобретения помещений и земельных участков из государственной или муниципальной собственности в упрощенном порядке. В статье приведена актуальная информация по состоянию на год.

Резолютивная часть решения объявлена 13 декабря г. Полный текст решения изготовлен 20 декабря г.

Доступные условия. Новостная информационная рассылка. Основные изменения коснулись Федерального закона от А именно:.

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2013 г. N 05АП-11865/12

Следует отметить, что Федеральными законами от Так, в первоначально действующей редакции преимущественное право на выкуп недвижимого имущества предоставлялось субъектам малого и среднего предпринимательства, которые по состоянию на 5 августа года арендовали такое имущество в течение трех и более лет, надлежащим образом уплачивали в этот период арендную плату, а площадь арендуемого ими помещения не превышала предельных значений, установленных субъектами Российской Федерации. Федеральным законом от В частности, изменилась дата 1 июля года , по состоянию на которую субъект малого и среднего предпринимательства должен был непрерывно владеть и пользоваться на условиях аренды выкупаемым имуществом в течение двух и более лет; установлено право на выкуп имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от

В статье анализируются актуальные вопросы защиты прав приоритетного приобретения имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. Автором предложены изменения Федерального закона от 22 июля г. N ФЗ.

Нюансы преимущественного права выкупа арендуемого имущества

Купить систему Заказать демоверсию. Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Статья 3. Перспективы и риски судебных споров. Ситуации, связанные со ст. Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых кроме общераспространенных полезных ископаемых , при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля года N ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:.

Практическое применение права на льготный выкуп госимущества малым бизнесом

Обратиться за юридической консультацией в Минске: 220052, г. Если лицо интересуют особенности гражданского, уголовного процесса во время консультации юриста, то адвокаты предоставят юридический совет о процедуре, правилах поведения, тактических приемаха также:доведут до сведения клиента общие положения о подследственности и подсудности (по уголовному процессу), по гражданским делам о подсудности и подведомственности;выслушав клиента в доступной форме изложат ему перспективы разрешения дела судом.

Обратят внимание на общую характеристику соответствующих категорий дел, на те юридические возможности, которые предоставлены сторонам по делу; в) разъяснят порядок обжалования действий и решений должностных лиц, ведущих процесс (жилищный, трудовой, семейный, уголовный), а также различных судебных актов;в заключение, юрист во время юридической консультации может сделать краткий прогноз о времени расследования и судебного разбирательства и времени рассмотрения гражданского дела, с учетом требований законодательства и на основании юридической практики.

СПЕЦИАЛИЗИРОВАННАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ В ГОРОДЕ МИНСКЕ, РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬЮридическая консультация по жилищным вопросам;Налоговая консультация (юрист по налогообложению);Юридическая консультация по семейному праву;Консультация юриста по трудовому праву;Консультации юриста по административному праву;Консультации юриста по уголовному делам;Консультации юриста по регистрации юридических лиц;Юридическая консультация по гражданским вопросам (земельным, наследственным, защита прав потребителей).

Юридическая консультация в Минске:Куда можно обратиться и получить юридическую консультацию платно в городе Минске, Беларуси, РБ. При оказании юридической помощи делаем строго только то, что необходимо для разрешения ситуации клиента, без лишних для клиента финансовых и временных затрат.

Среди наших партнеров профессиональные бухгалтера и аудиторы, профессиональный психолог для разрешения конфликтов.

Почему полноценно не работает Федеральный закон ФЗ от гарантирует преимущественное право выкупа арендаторами с реализацией прав арендаторами своего преимущественного права.

Если я отправлю рапорт по почте с уведомлением своему начальнику на предоставление выходных. Не противоречит ли это уставу. И насколько это правильно.

Неоднократно оказывала юридическую помощь физическим лицам. В данный момент я веду собственный юридический бизнес.

Если продавец не торопится отдавать деньги, покупатель может воспользоваться методом претензионного урегулирования. Для этого продавцу адресуют претензию, которая содержит информацию об обстоятельствах передачи аванса и реквизитах соглашения.

Как правило, первое же обращение к нашим специалистам становится началом дружбы и сотрудничества с ММКА. Наши юристы помогут Вам разобраться в решении вопросов любой сложности: от сделок купли-продажи до взыскания дебиторской задолженности. Юристы и медиаторы ММКА помогут найти пути решения самых сложных ситуаций, предоставить бесплатную экспресс консультацию или обстоятельно разобраться в юридическом споре.

Истица, интересы которой представлял наш адвокат Николаева Е. Истица является гражданкой РФ, проживает в России и вместе с дочерью находится на иждивении мужа. В обоснование исковых требований истица заявила, что о данном решении УФМС РФ мужу сообщено не было, требований покинуть территорию РФ не предъявлялось, в розыске он не находился.

Комментарии 6
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. utfronde

    не помне

  2. Эрнст

    Продолжайте также.

  3. Аглая

    В этом что-то есть. Большое спасибо за объяснение, теперь я буду знать.

  4. Харитон

    Готова перечитать статью ещё раз. Хороший матерьял и написанно просто! ТО что надо.

  5. Георгий

    Да, решено.

  6. Игнатий

    Какое талантливое сообщение